El precio por metro cuadrado engaña: cómo leerlo antes de comprar, vender o invertir

Es la cifra más repetida del mercado inmobiliario y la peor entendida. «En mi barrio el metro cuadrado está a tanto», se dice en la barra del bar, y a continuación se multiplica por los metros del piso como quien hace una regla de tres. El resultado casi nunca coincide con lo que alguien acabará pagando por esa vivienda. No porque la cuenta esté mal hecha, sino porque está hecha con un número que significa tres o cuatro cosas distintas según quién lo publique.

Primera trampa: ¿qué metros?

Un piso no tiene una superficie; tiene, como mínimo, tres. La útil es la que se pisa. La construida añade muros y tabiques. Y la construida con zonas comunes suma la parte proporcional del portal, la escalera y los pasillos del edificio. Entre la primera y la última hay, sin que nadie haya mentido, una diferencia que con frecuencia supera el 20 %.

El ejemplo es sencillo. Un piso anunciado por 300.000 euros, con 80 metros útiles, 92 construidos y 105 con zonas comunes, sale a 3.750, a 3.261 o a 2.857 euros el metro cuadrado. Es el mismo piso y el mismo precio. Casi 900 euros de diferencia por metro, solo por elegir el denominador.

Antes de comparar dos viviendas, o tu piso con la media del barrio, hay que saber con qué metros se ha hecho cada cuenta. Si no lo pone, se pregunta.

Segunda trampa: ¿precio de qué?

Hay al menos tres precios por metro cuadrado circulando a la vez, y no miden lo mismo.

Los notarios publican sus cifras, municipio a municipio, en el Portal Estadístico del Notariado. El Instituto Nacional de Estadística, por su parte, elabora un índice trimestral de precios de vivienda que dice cuánto suben o bajan, pero no a cuánto está el metro.

Entre lo que se pide y lo que se firma hay un margen de negociación que cambia con el barrio y con el momento. Quien pone precio a su casa mirando solo anuncios se está comparando con las expectativas de sus vecinos, no con sus ventas.

Tercera trampa: la media

Una media de barrio mezcla el ático reformado con terraza y el bajo interior por reformar. Basta un puñado de viviendas de lujo para arrastrarla hacia arriba.

Y hay un efecto que casi nadie tiene en cuenta: el metro cuadrado suele ser más caro cuanto más pequeña es la vivienda. Un estudio de 35 metros y un piso de 120 en el mismo edificio no se venden al mismo precio por metro, entre otras cosas porque el primero tiene muchos más compradores posibles. Aplicar la media del barrio a un piso grande tiende a sobrevalorarlo; aplicarla a uno pequeño, a dejarlo corto.

A eso se suma todo lo que una media no ve: la planta y el ascensor, si es exterior o interior, el estado de conservación, la orientación, si el precio incluye garaje o trastero.

Para qué sirve, entonces

Para lo que sirve cualquier indicador: orientarse y comparar, no decidir. Tiene tres usos legítimos:

• Detectar lo que se sale de la norma. Un piso con un precio por metro muy inferior al de sus vecinos merece una segunda mirada, y una pregunta: ¿por qué?
• Seguir la tendencia de una zona, siempre con la misma fuente. Mezclar el dato de un portal de este año con el de los notarios del anterior no mide nada.
• Comparar zonas entre sí antes de decidir dónde buscar.

Si compras para invertir, el metro cuadrado no es tu número

Quien compra para alquilar hace otra cuenta: la rentabilidad bruta, que es la renta de un año dividida entre el precio de compra. Un piso de 200.000 euros alquilado por 900 al mes da 10.800 euros al año: un 5,4 % bruto.

Bruto, porque faltan los gastos: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y los meses que el piso pase vacío. Y faltan los de entrada. En una vivienda de segunda mano, el impuesto de transmisiones —que cambia de una comunidad autónoma a otra—, la notaría, el registro y la gestoría añaden con facilidad entre un 8 % y un 12 % al precio.

De ahí sale una paradoja que cualquier inversor veterano conoce: los barrios con el metro cuadrado más caro suelen ser los menos rentables para alquilar, porque allí los precios de compra han subido más deprisa que las rentas. El precio por metro dice dónde es caro comprar, no dónde es buen negocio.

Cómo se pasa de la media del barrio al precio de tu piso

Con el método que usan los profesionales: en lugar de una media, una muestra. Se eligen viviendas de verdad comparables —misma zona, tamaño parecido, características similares—, se calcula el precio por metro de cada una con el mismo criterio de superficie y se corrige por lo que las separa de la tuya. Lo que queda ya no es el metro cuadrado del barrio: es el de tu vivienda.

Es lo que hace Tasador Viviendas: parte de los datos oficiales del Catastro y de las viviendas comparables en venta a tu alrededor, y te enseña tanto la cifra como los comparables de los que sale. Gratis y en pocos minutos. Qué sabe exactamente el Catastro de tu casa —y qué no— lo explicamos en Cuánto vale mi casa según el Catastro.

El precio por metro cuadrado es un buen termómetro y un mal juez. Sirve para saber si en un barrio hace frío o calor. Para saber cuánto vale tu casa hay que mirar tu casa.